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元銀行員が教える不動産融資が通りやすくなる方法【裏ワザ紹介】

元銀行員が教える不動産融資が通りやすくなる方法

元銀行員が教える不動産融資が通りやすくなる方法

 

 

悩める柴

不動産融資が通りやすくなるコツを教えて!

どこの銀行に申込をすればいいの?

 

資産運用をする上で、不動産投資は賢い手法の1つです。

 

不動産投資のメリットは借入でレバレッジを効かせられることです

 

特に低金利で借入が出来れば、それだけネット利回りが高くなります。

 

しかし、借入するには銀行融資が必須。

 

住宅ローンを除いて銀行へ不動産融資の申込はしたことがない人が大半ではないでしょうか。

 

かなり敷居は高く感じますよね。

 

本記事は元銀行員の私が、不動産融資を通しやすくするコツについて解説します

 

イーグル隊長

不動産融資を通しやすくするコツの他、低金利で調達するコツも教えます。現役時代にこんなこと教えたら支店長に怒鳴られます。。

 

 

 

 

不動産融資の対象となるもの

不動産融資の対象となるもの

不動産融資の対象となるもの

 

 

不動産融資といっても「1棟アパート」、「1棟マンション」、「区分マンション」、「戸建て」など様々あります。

 

この中で銀行融資が出やすいのは「1棟アパート」、「1棟マンション」です

 

区分マンション、戸建ては自分が居むためであれば、住宅ローンで簡単に融資が出ますが、投資用となると一気にハードルが上がります。

 

なぜなら区分マンション、戸建ては入居率が0%または100%となるため、0%が続くと返済が出来ないリスクが高いためです。

 

本記事では融資がおりやすい、1棟アパート、1棟マンションに絞ってお話をします。

 

1棟ものは金額が高いのでなかなか手を出しにくいですが、都心から少し外れた場所、中古物件であれば魅力的なものも多いです。

 

イーグル隊長

特に2020年コロナウィルスの影響で不動産価格が下がり基調なので、掘り出し物件が見つかる可能性があります。

 

不動産融資はどこの銀行に申込をすればいい?

不動産融資はどこの銀行に申込をすればいい?

不動産融資はどこの銀行に申込をすればいい?

 

借入先はメガバンク、地方銀行、信用金庫、日本政策金融公庫から選びましょう。

 

金融機関によって融資スタンス、借入条件、金利等の条件は異なります。

 

ここでのポイントは1つの金融機関だけに相談をしないことです

 

少々面倒ではありますが、3つ程度の金融機関に相談しましょう。

 

他行に申込をしていることが分かれば、金融機関は案件を獲得するために良い条件を出します

 

メガバンク

特徴としてそれなりにまとまった金額でないと相手にしてくれません。

 

担当者の目標額が高いので、2億円以上の物件でないと真剣に対応してくれないことが多いです

 

他の銀行より金利は低めですが、借入時の自己資金を求める金額も高めです。

 

他行から不動産借入をしている場合、まとめて肩代わりを提案されることもあります。

 

肩代わりを提案する場合、金利の引き下げなどで現状より良い条件を提案してくるので、話を聞いてみましょう

 

本件+肩代わり融資を含め、融資額が2億円以上となる場合はメガバンクに相談しましょう。

 

地方銀行

不動産融資に積極的です。融資額に制限は特にありません。

 

メガバンクに負けない低金利を提示するようになりました

 

地方銀行のネックとして、融資テリトリーが限られることです。

 

物件の場所が地方銀行のテリトリー外である場合はその時点でお断りをされます

 

地方銀行によってはあなたの自宅の場所がテリトリー内であればOKな先もあります。

 

物件場所、自宅のいずれかで近い地方銀行を選びましょう。先にテリトリー内かどうか、店舗に電話して確認するのがベターです

 

小規模な地銀より大手地銀を選んだ方が積極的なのでおすすめです。

 

信用金庫の場合

信用金庫は金利が高めに設定されおり、エリアも限定されています。

 

融資額の制限はありません。

 

不動産融資に積極的な信用金庫もあり、例えば城南信用金庫は積極的です

 

テリトリーは都内、神奈川を対象としているので、幅広く対応可能です。

 

日本政策金融公庫

政府100%出資の金融機関。不動産融資も積極的です。

 

融資額の上限が低いため、1億円以下の案件でも対応可能。

 

特別制度が充実しており、対象にはまると低金利で調達が可能。

 

イーグル隊長

複数の金融機関へ相談し、自分に合う先を探しましょう。担当者も合う、合わないがあります。

 

 

不動産融資が通りやすい人、通りにくい人

不動産融資が通りやすい人、通りにくい人

不動産融資が通りやすい人、通りにくい人

 

 

不動産融資が通りやすい人の特徴です。

 

融資が通りやすい人

  • 上場企業勤務で年収1000万円以上(副業などの収入を含む)
  • 医者
  • 親または配偶者が資産家(または企業の社長)
  • 他の資産がある(投資、不動産など)
  • ある程度まとまった自己資金がある

 

これら属性の人は融資が通りやすいです。

 

注意点として、本人属性より不動産物件の評価が大事なので、最終的には物件次第です

 

不動産融資が通りにくい人も説明します。

 

融資が通りにくい人

  • 自営業
  • 年収800万円以下

 

これらに当てはまる方は銀行から見ると融資しづらいと言えます。

 

サラリーマンで年収800万円以下だとまだまだ難しいです。ある程度自己資金や資産があれば別です。

 

まだまだ不動産融資はハードルが高いと言えます

 

 

不動産融資を通りやすくするための準備

不動産融資を通りやすくするための準備

不動産融資を通りやすくするための準備

 

 

続いて不動産融資を通しやすくするための準備です。

 

金融機関にアポイントを入れる

アポなしの訪問はNGです。不動産融資は担当者が付くので、担当者の時間を押さえましょう。

 

事前に自宅または物件から最寄りの金融機関に電話でアポイントを入れましょう。

 

アポイントを入れる際に「不動産融資を受けたい旨と、物件の場所を必ず伝えてください。」

 

金融機関のテリトリーによっては不動産物件を取り扱えないケースがあるので、無駄足になってしまいます

 

資料の準備をする

アポイントが取れたら以下の資料を準備します。

 

  • 物件資料(価格、謄本、所在地、築年数、固定資産税など)
  • レントロール(家賃状況)または予定
  • 物件の入居率が分かる資料
  • ご自身の資産が分かる資料(銀行預金、投資、他の不動産資料)
  • 3年分の確定申告書または源泉徴収票
  • 借入があれば返済予定表
  • 配偶者の資産が分かる資料(配偶者の協力を得られる場合)

用意できる分だけで構いませんので、事前に準備するようにしましょう。

 

配偶者が資産が期待できる場合、銀行によっては配偶者を保証人として追加したいと言ってきます。

 

イーグル隊長

最初から配偶者の保証がNGの場合は配偶者資料は省略しましょう。

 

 

不動産融資の審査ポイント

 

不動産融資の審査ポイント

不動産融資の審査ポイント

 

不動産融資の審査ポイントです。

 

自己資金

一般的に借入の10%~20%の自己資金を要求されます。

 

自己資金額が高ければ高いほど銀行にとって有利で、借入側が不利になります。

 

要求される自己資金額は一定ではなく、本人の属性、物件の不動産担保価値、金融機関の競合によって変動します

 

本人の属性が良ければ、自己資金が少なくても大丈夫です。

 

不動産担保価値が低ければ、担保を補填するための自己資金を要求されます

 

要求される自己資金が高い場合、不動産を諦めて別物件を探すのも賢い選択です。

 

1回銀行と接点が出来てしまえば、物件を変えても再度相談しやすくなります。

 

イーグル隊長

申込人の不動産物件が何度も変わるのはよくある話です。

 

不動産の評価

銀行は独自の不動産評価をします。

 

積算価格と収益還元価格の2つで評価を出します。

 

ポイント

  • 積算価格:土地と建物を分けて、それぞれの評価を出すやり方。土地は路線価ベース評価。建物は再建築価格による評価。一般的な時価よりかなり低くなる。
  • 収益還元価格:不動産の利回りから逆算して価格を算出するやり方。一般的な時価より低くなるが、積算価格より高くなりやすい。

 

銀行に申込をしてから不動産の評価には2週間~1か月程度時間を要します。

 

その後、審査の稟議を提出するのでさらに2週間程度時間を見る必要があります。

 

担保評価により必要な自己資金額が変わるので、担保評価が不動産融資では相当大事です

 

イーグル隊長

デキる担当者は、ざっくりした担保評価をすぐに出せるので、担当者から審査が通りそうか、通らなさそうかヒントを得ることができます。それとなく、担当者に審査可否を聞き出せるとベターです。

 

 

不動産融資で低い金利を得るための方法

不動産融資で低い金利を得るための方法

不動産融資で低い金利を得るための方法

 

 

銀行としてはやって欲しくない不動産融資で低い金利を得る方法をお伝えします。

 

結論です。

 

ポイント

融資申込時に他の銀行へも相談している旨を告げて下さい。金融機関名は出しても出さなくても大丈夫です。

 

銀行員は相手が素人かそうでないかすぐに分かります。素人には銀行が有利になる条件を出してきます。

 

しかし、不動産に精通していない限り、素人でないフリをするのは不可能です。

 

複数の金融機関に相談している旨を告げると、銀行は自分にとって有利な提案が出来なくなります

 

銀行に有利な提案(こちらに不利な提案)をしたら、お客さんは他の金融機関に取られてしまいます。

 

融資申込時に他行へ申込をしていると告げるだけで、銀行員は無言のプレッシャーを受けるので、金利、必要自己資金含めてこちらに有利な条件を提示してきます

 

イーグル隊長

正直、銀行にとってこれをやられると相当キツイです。

銀行は絶対にこのやり方を教えてくれません。ただでさえ、低金利で辛いのに、他金融機関と条件競争はしたくないです。

それだけ、借入を申込する側には使ってほしいテクニックです。単純ですが、インパクト大です。

 

その他不動産融資で気を付けるべき点

その他不動産融資で気を付けるべき点

その他不動産融資で気を付けるべき点

 

銀行との信頼関係

不動産融資は金融機関と長い付き合いが必要になるので、信頼関係の構築は大事と言われます。

 

しかし、個人と銀行であればそこまで信頼関係を気にする必要はありません

 

通常銀行の支店長は2年、担当者も3年で異動するので、いくら信頼関係を構築しても異動でリセットされます。

 

金利、自己資金負担額、融資金額については複数金融機関の中から一番良いものを選択しましょう。感情は必要ないです。

 

肩代わりについて

すでに借入がある場合に、金融機関が肩代わりを提案してきたらそれはラッキーです。

 

肩代わりの提案はこちらに有利になるケースが大半なので。とりあえず、話を聞きましょう。

 

案件申込時に紹介してくれる人がいたら活用する

知人で既に不動産借入がある人、不動産会社、税理士、弁護士などから紹介を受けて銀行と面談するのは有利です。

 

案件の入り口は審査に影響を及ぼすので、しっかりした人からの紹介であると審査にプラスです

 

怪しい不動産会社について

怪しい不動産会社はかなりあります。

 

怪しいコンサルなどと結託して、変な案件を掴ませてきたりします

 

不動産会社が紹介してくる金融機関にも注意が必要です。聞いたことのないような金融機関だったら身構えましょう。不当な条件、金利を提示されます

 

イーグル隊長

そもそも、不動産自体の属性も悪い可能性が高いです。

 

家賃保証に騙されないこと

不動産案件を紹介してもらうと、家賃保証10年、20年などがセットされている場合があります。

 

家賃保証はかなり危険なので、騙されないようにしてください

 

そもそも、家賃保証をする会社が10年、20年破産しない保証はありません。

 

過去、かぼちゃの馬車がシェアハウス案件を広め、家賃保証するといって経営破綻し、個人投資家が被害を受ける事件がありました。

 

イーグル隊長

家賃保証というのは不動産価格に家賃保証分の価格が上乗せされているケースが多いです。騙されないようにして下さい。

 

 

まとめ:元銀行員が教える不動産融資が通りやすくなる方法【裏ワザ紹介】

まとめ:元銀行員が教える不動産融資が通りやすくなる方法

まとめ:元銀行員が教える不動産融資が通りやすくなる方法

 

しっかり準備をしていっても、不動産案件はハードルが高いものです。

 

不動産融資が通らないことはよくあります。

 

案件が通らない時は、自分の属性がダメなのか、不動産案件がダメなのかをはっきり確認するようにして下さい(銀行員ははっきり伝えられないと思うので、オフレコでなどと言ってうまく聞いてください)

 

本人属性がダメだった場合は不動産案件を変えてもその銀行では融資が通らないでしょう。

 

属性は良いけど、不動産がダメな場合は、別の不動産を探しましょう。再チャレンジです。

 

ある金融機関で本人属性がダメだった場合、別の金融機関に相談しましょう

 

コロナショックの後、不動産価格が下落し、買い手に有利な市場になってきました。

 

不動産投資は賢い資産運用の1つです。良い不動産案件が見つかれば、借入によるレバレッジが効き、安定収益をもたらします

 

なかなか掘り出しものは出にくいので、辛抱強く待つのも重要です。

 

本記事はこれで以上です。

 

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    イーグル隊長

    30代副業サラリーマンです。資産運用、副業の有益を発信しています。10年以上金融に携わり、米国にてMBA取得。株式アクティブ運用中。自由な生き方をすべく、アーリーリタイアを目指しています。

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